Durata contratto locazione per gli immobili urbani locati per uso diverso dall'abitazione :industriale, commerciale, artigianale, turistico, alberghiero

La Corte di Cassazione, n. 15718/2006 si e' pronunciata circa la durata del contratto di locazione per gli immobili urbani locati per uso diverso dall'abitazione (industriale, commerciale, artigianale, turistico, alberghiero). decidendo che anche qualora vengano pattuite durate piu' lunghe del contratto (quindi oltre i 6 anni per la locazione commerciale e oltre 9 anni per la locazione alberghiera fissate dalla legge 392/1978) non viene meno l'applicazione della disciplina del rinnovo alla prima scadenza di cui all'art. 28 della legge stessa, in base al quale il contratto si rinnova tacitamente, salvo disdetta, per altri sei anni (ovvero nove anni per Alberghiero).


Una esemplificazione è utile per dimostrare la coerenza della interpretazione che si ritiene di dover dare delle norme esaminate.
a) Immobile concesso in locazione senza determinazione di tempo: il contratto ha una durata di sei anni o nove anni per effetto del disposto del quarto comma dell'art. 27; alla scadenza il contratto si rinnova per altri sei o nove anni per effetto del primo comma dell'art. 28 a meno che il locatore eserciti il diritto di diniego di rinnovo ai sensi del secondo comma dell'art. 28, secondo le modalità ed i termini previsti dall'art. 29; in caso di mancato esercizio del diritto di diniego del rinnovo alla prima scadenza, alla nuova scadenza il locatore può fare cessare il contratto inviando una disdetta non motivata.
b) Immobile concesso in locazione per una durata inferiore a sei o nove anni; anche in questo caso il contratto ha una durata di sei o nove anni per effetto del disposto del quarto comma dell'art. 27; per il resto la disciplina del rinnovo è la medesima di quella indicata nell'ipotesi a).
c) Immobile concesso in locazione per una durata superiore a sei o nove anni ma inferiore a dodici anni o diciotto anni, senza previsione o con esclusione del rinnovo alla scadenza ovvero ancora con previsione di un rinnovo inferiore a sei o nove anni; in questa ipotesi il contratto è valido quanto alla sua durata iniziale perché conforme alla disciplina di cui all'art. 27; deve essere integrato con la disciplina del rinnovo dettata dall'art. 28, nell'ipotesi in cui questa non sia stata pattuita dalle parti; deve essere invece sostituita da quella di cui allo stesso articolo nel caso in cui sia stato escluso il diritto al rinnovo o questo sia stato previsto in una misura inferiore a quella prevista dalla legge; tale sostituzione avviene per effetto del disposto del primo comma dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978; in sintesi si faccia l'ipotesi in cui sia prevista una durata di nove anni, per un contratto che ai sensi dell'art. 27 dovrebbe averne una minima di sei: se non sia stata prevista una disciplina pattizia per la sua rinnovazione, il contratto si rinnoverà alla prima scadenza per sei anni, salvo il diritto del locatore di negare il rinnovo per uno dei motivi di cui all'art. 29; se sia stato previsto il diritto del locatore ad ottenere la restituzione dell'immobile alla prima scadenza, il contratto comunque si rinnoverà per sei anni se non sia inviata disdetta che possa configurarsi come esercizio del diritto di diniego di rinnovo alla prima scadenza; se sia stato previsto un rinnovo inferiore a sei anni, e non venga esercitato il diritto di diniego del rinnovo, il contratto si rinnoverà per sei anni, perché tale è la misura del rinnovo prevista dall'art. 28; questa misura è indipendente dalla durata complessiva del contratto, data dalla somma della durata iniziale e di quella relativa al rinnovo, cosicché non può considerarsi ammissibile un contratto che abbia una durata iniziale di nove anni per il quale sia previsto un rinnovo di tre anni; non può infatti affermarsi che tale contratto sia valido perché complessivamente è stata rispettata la durata minima legale di dodici anni; al contrario, come già rilevato, il contratto è conforme alla legge per quanto riguarda la durata iniziale, ma non lo è per quanto riguarda l'autonoma disciplina dettata per la durata del rinnovo, la quale è prevista nella misura di sei o nove anni, salvo che ne sia concordata una più lunga.
d) Immobile concesso in locazione per una durata iniziale di dodici o diciannove anni, ovvero superiore, senza previsione o con esclusione del rinnovo alla scadenza ovvero ancora con previsione di un rinnovo inferiore a sei o nove anni. Anche in questa ipotesi, se si parte dalla considerazione che la disciplina della durata minima del contratto e la disciplina della sua rinnovazione costituiscono due momenti distinti della vita del contratto stesso, con la conseguenza che sussiste il diritto del rinnovo alla prima scadenza indipendentemente dalla durata iniziale del contratto, la disciplina conseguente non potrà essere che quella indicata sub c). Il solo fatto che il contratto sia stato stipulato per dodici o diciannove anni non vale a sottrarlo alla disciplina del diniego di rinnovazione alla prima scadenza. Un contratto siffatto, sarà invero conforme alla legge quanto alla sua durata iniziale ma non lo sarà per quanto concerne la disciplina del rinnovo, anch'essa obbligatoria così come è obbligatoria quella relativa alla durata iniziale.