LA CASA GIUSTA
Premesso che la scelta di un' immobile rappresenta per tutti un passo importante. Bisogna prendere in considerazione i diversi fattori esogeni ed endogeni che possono influire sulla scelta, valutando le nostre specifiche esigenze e le concrete possibilità economiche.

Il primo passo è quindi quello di capire con certezza l’esigenze che deve soddisfare l’immobile che desideriamo acquistare quindi è consigliabile chiedere a terze persone che ci conoscono bene qualche consiglio in merito , dato che alcune volte il forte coinvolgimento di questa scelta ci può far travisare alcuni desideri in esigenze . Il dilemma inizia con:

"In centro", "in periferia" o "fuori città"?
Scegliere "dove" abitare non è così semplice: tranquillità e ambiente più salubre caratterizzano spesso la vita fuori città. D'altra parte, però, proprio il centro offre le maggiori possibilità di lavoro, svago e divertimento. Inoltre i tempi di spostamento tra le zone periferiche e il centro città possono essere notevoli: occorre quindi valutare attentamente l'impatto di questa scelta sui ritmi di vita tuoi e della tua famiglia, considerando le distanze dal luogo di lavoro, dai servizi e dalle attività ricreative.

Casa "nuova" o casa "usata"?
Tra proposte di nuova realizzazione edilizia e offerta di abitazioni già esistenti non è semplice orientarsi, bisogna considerare i pro e i contro di ogni offerta. Se l'acquisto di nuove costruzioni è generalmente preferito, data la garanzia decennale che la legge prevede per questi immobili ma questo si traduce d'altro canto quasi sempre in un allontanamento dal centro della città. Inoltre l'acquisto e la ristrutturazione di una abitazione già esistente offre spesso il vantaggio del minor costo complessivo, con la possibilità di personalizzare la casa a proprio piacimento.
Ulteriori elementi da considerare Per una scelta ben ponderata non bisogna poi dimenticare altri aspetti altrettanto importanti.

Ad esempio:	Impianti:	assicurati che gli impianti di riscaldamento, idraulico, elettrico e del gas siano conformi alle norme vigenti. Inoltre il buono stato degli infissi (porte, finestre, vetri) garantisce risparmio energetico e protezione da freddo e rumori;Ciò si concretizza chiedendo prima dell’acquisto la possibilità di visionare le relative certificazioni.
	Servizi:	accertati della vicinanza di collegamenti (trasporti pubblici, strade e autostrade) e di servizi indispensabili come scuole, servizi sanitari, negozi, parcheggi;E’ opportuno cimentarsi una volta nella condizione pratica di usare questi servizi, supponendo di aver già acquistato l’iimobile

Caratteristiche dell'alloggio: tieni conto del fatto che un'esposizione a sud illumina e riscalda naturalmente l'appartamento per effetto del sole. La scelta del piano e la visuale sull'esterno possono poi incidere su fattori importanti come l'illuminazione, il panorama e la prevenzione dei furti.

Quanti soldi ti servono?
L'acquisto di un'abitazione comporta necessariamente l'investimento di una grossa cifra di denaro, e quando questa non è immediatamente disponibile, bisogna ricorrere ad un mutuo.
Se desideri chiedere un mutuo alla banca è però importante conoscere esattamente l'importo di cui hai veramente bisogno, tenendo conto di alcuni aspetti importanti.

Le spese accessorie
Innanzitutto devi considerare che l'acquisto di una casa comporta delle spese aggiuntive, connesse all'operazione, che possono incidere in maniera significativa sul costo complessivo:
le provvigioni all'Agenzia immobiliare che possono andare da un minimo del 2% ad un massimo del 4% del prezzo di acquisto;
le spese per eventuali lavori di ristrutturazione interna;
le spese notarili (ricordati che se viene stipulato un mutuo gli atti sono due);
le spese bancarie per l'accensione del mutuo (istruttoria ed eventuale perizia);
i costi del trasloco;
i costi per gli eventuali allacciamenti delle utenze (luce, gas, telefono, acqua);
le tasse a carico dell'acquirente per gli immobili ad uso abitativo.

	Imp. di Registro	Imp. Catastale e Ipotecaria	IVA
Prima Casa
Acquisto da privato (casa non di lusso)	3%	258,23 euro	-
Acquisto da Impresa costruttrice (casa non di lusso)	129,11 euro	258,23 euro	4%
Seconda Casa
Acquisto da privato (casa non di lusso)	7%	2% + 1%	-
Acquisto da privato di casa (non di lusso) vincolata per ragioni storiche e/o artistiche (legge 1089/1939)	3%	2% + 1%	-
Acquisto da Impresa (casa non di lusso)	129,11 euro	258,23 euro	10%
Acquisto da Impresa (casa di lusso)	129,11 euro	258,23 euro	20%

La normativa fiscale sulle abitazioni - per ciò che riguarda imposte, tasse, detrazioni, sgravi - cambia frequentemente.
Le informazioni qui riportate sono quelle vigenti nel mese di aprile 2002.

Quanto può finanziarti il mutuo?
La normativa vigente prevede che le banche - in via ordinaria - possano concedere non più del 75% - 80% del valore dell'abitazione. Ciò significa che una parte dell'investimento dovrà essere compiuto con i tuoi risparmi.

La rata del mutuo: puoi permettertela?
Il mutuo comporta una spesa che si aggiunge alle tue normali uscite mensili: devi quindi essere ben certo che questa ulteriore spesa non vada ad incidere eccessivamente sul bilancio famigliare.
La nostra esperienza ci porta a consigliarti di valutare molto attentamente il rapporto fra la rata e i tuoi redditi mensili. Di norma è preferibile che la rata del mutuo non superi un terzo dei tuoi redditi netti. E' una regola prudenziale che però è opportuno rispettare.

I passi verso l'acquisto
Dopo aver finalmente trovato un'abitazione che risponde alla tue esigenze e alle tue possibilità, inizia ora una fase altrettanto delicata e complessa. Dal passaggio di proprietà all'accensione di un mutuo, l'acquisto di una casa comporta una serie di operazioni che è importante conoscere.

Regole per il compratore
Prima di sottoscrivere qualsiasi impegno all'acquisto è bene effettuare alcuni controlli di natura tecnica e di natura legale (che comunque verranno ripetuti dal notaio al momento della stipula dell'atto o, nel caso in cui ci si affidi ad un'agenzia, dovrebbero essere svolti da questa) relativi sia all'immobile sia alla serietà e solidità economica del venditore che qui si cercheranno di riassumere:
a) in caso di acquisto di immobili ancora in costruzione è opportuno richiedere informazioni sulla solvibilità e sulla solidità finanziaria dell'imprenditore dal quale si sta acquistando per verificare che questi non sia fallito né protestato (questo si può fare tramite i bollettini ufficiali);
b) in caso di acquisto di immobili già ultimati, l'analisi approfondita dello stato di conservazione
dell'appartamento permetterà di evitare spese impreviste future per sanare le carenze strutturali della casa (è bene quindi conoscere lo stato degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento e del gas ed accertarsi che rispondano alle norme di legge);
c) è comunque indispensabile assicurarsi che chi vende abbia titolo per farlo, sia cioè l'effettivo proprietario del bene, e che sul bene stesso non gravino ipoteche. Per far questo occorre procedere a una visura presso la competente conservatoria dei registri immobiliari (si ricorda che a tal fine occorre conoscere i dati anagrafici del venditore) e verificare che non ci siano iscrizioni pregiudizievoli a carico della parte alienante;
d) è opportuno inoltre effettuare una visura presso gli uffici del Catasto per conoscere la rendita e il valore catastale dell'immobile e i dati di accatastamento dello stesso, in modo da verificare il valore che il Fisco attribuisce al bene ai fini della sua tassazione e farsi così un'idea sulle imposte che graveranno sul bene (a cominciare dall'imposta di registro sulla trascrizione dell'atto di compravendita sul quale generalmente viene indicato il valore catastale dell'immobile, anche se diverso dal prezzo pattuito tra le parti);
e) è bene essere sicuri che l'edificio non sia abusivo o realizzato in maniera difforme dalla concessione ottenuta e in tal caso assicurarsi che tutte le rate relative al condono edilizio siano state pagate;
f) è necessario controllare che tutte le spese legate all'immobile siano state pagate per evitare di subentrare negli obblighi del precedente proprietario (ci si riferisce alle spese per gas, telefono, luce, condominio);
g) nel caso in cui ci si affidi ad un'agenzia immobiliare è bene accertarsi che l'agente sia iscritto al ruolo degli agenti immobiliari tenuto presso la camera di commercio locale, iscrizione che ne dovrebbe garantire la serietà e professionalità .

Il venditore si trova in una situazione più favorevole dal punto di vista pratico in quanto l'unica incombenza che grava su di lui è rappresentata dall'obbligo di documentare la proprietà dell'immobile che intende alienare. Tale prova può essere fornita dalla copia
dell'atto di acquisto o, nel caso di beni che gli siano pervenuti per successione mortis causa, attraverso la copia della dichiarazione di successione (in questo caso il notaio richiederà anche le ricevute del pagamento delle relative imposte).
Un utile accorgimento riguarda l'accertamento delle condizioni di solvibilità dell'acquirente e della sua assoggettabilità a fallimento (questo si può fare tramite i bollettini ufficiali) per non essere costretto in futuro a restituire quanto ricevuto a titolo di prezzo della compravendita nel caso in cui siano revocati dal giudice gli atti compiuti dal soggetto poi fallito.
Infine va ricordato che la vigente normativa prevede delle agevolazioni di natura fiscale per il venditore che aliena l'immobile ad un soggetto che lo acquista come "prima casa" (in particolare è prevista la riduzione del cinquanta per cento dell'INVIM). Successivamente all'avvenuta compravendita, per il venditore sorge l'obbligo di comunicare l'ubicazione dell'immobile e le generalità del cessionario (l'acquirente), entro 48 ore dalla consegna, alla locale autorità di P.S. L'inosservanza dell'obbligo è punita con una sanzione amministrativa (art. 12 D.L. 21 marzo 1978, n. 59

La proposta irrevocabile d'acquisto

Se acquisti una casa tramite un' Agenzia Immobiliare è normale che l'Agente ti chieda di sottoscrivere una "proposta irrevocabile di acquisto". Si tratta di una scrittura privata: questo significa che non c'è bisogno di particolari formalità oltre alla forma scritta. Con questa firma ti impegni, senza possibilità di revoca entro una certa data, ad acquistare per un certo prezzo la casa che hai individuato. Quando hai firmato la "proposta" l'Agente è obbligato a darne avviso al venditore dell'immobile, il quale, se ritiene l'offerta congrua, può accettare. L'accettazione deve esserti comunicata per iscritto dallo stesso Agente immobiliare oppure direttamente dal venditore.
L'importante è sapere che tale accettazione ti vincola ad acquistare al prezzo che hai offerto.
Alla firma della proposta irrevocabile ti viene normalmente richiesta una somma per confermare l'affare: si tratta di un anticipo sul prezzo - indicativamente non superiore al 5% - 10% in relazione al valore della tua offerta - che andrà ad integrare i successivi pagamenti in caso di regolare conclusione dell'affare e che invece ti dovrà essere restituito se, per qualsiasi motivo, non si raggiungerà l'accordo.
Se il venditore accetta la tua proposta, tale anticipo diventa una vera e propria caparra confirmatoria: e cioè una garanzia per il buon fine dell'affare. Infatti, in caso di perfezionamento del contratto, questa viene dedotta dal prezzo complessivo dovuto. Viceversa, se l'affare non si conclude a causa tua, il venditore avrà il diritto di trattenere il tuo anticipo; se invece l'affare non va in porto perché il venditore ha cambiato orientamento, sarai tu ad avere diritto a richiedere in restituzione - a titolo di indennizzo - il doppio dell'anticipo che hai versato.
Il passo successivo alla proposta di acquisto è "l'impegno di acquisto", cioè il preliminare di compravendita : questo può anche essere il primo passo, se la compravendita avviene tra privati senza la formalizzazione della proposta di acquisto.

Il preliminare di compravendita
Conclusa la fase di trattativa con il venditore, inizia ora, con la firma del preliminare di compravendita , quella fase che ti porterà a diventare proprietario dell'immobile.
Il preliminare di compravendita è un atto, necessariamente scritto, che impegna in modo definitivo ed irrevocabile sia il compratore che il venditore.
Attenzione: il preliminare di compravendita è un contratto che vincola le parti e deve quindi essere il più possibile particolareggiato.

Cosa deve contenere il preliminare di compravendita
I dati anagrafici e fiscali del venditore e dell'acquirente	La data dell’atto di compravendita ufficiale (rogito)
La descrizione della casa (stanze e loro posizione comprese cantine, solai e box)	I dati catastali
L'importo della caparra versata e della caparra penitenziale	Il prezzo complessivo
Le modalità e i tempi di pagamento	La regolarità dei pagamenti delle spese condominiali
La conformità della casa alle norme edilizie ed urbanistiche	Il regime patrimoniale dei coniugi
L'assenza di vincoli, vizi, ipoteche, ecc..	La regolarità fiscale dell'immobile
Il notaio prescelto per l'atto

N.B. Prima di apporre la tua firma sul preliminare di compravendita , leggi con attenzione tutte le clausole e pretendi che siano inserite tutte quelle che si adattano al tuo caso specifico. Se hai qualche dubbio, rivolgiti a un professionista, come il tuo notaio di fiducia.

Trascrizione del preliminare di vendita

Al fine di tutelare il compratore per metterlo al riparo dalla possibilità che un venditore disonesto abbia promesso l'immobile a più di un acquirente, dal 1997 è stato introdotto l'obbligo della trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la compravendita di beni immobili. La norma, inserita nel codice civile come articolo 2645-bis dal Decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, riguarda quei contratti che risultano da atto pubblico (redatto da un notaio) o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. 
Gli effetti della trascrizione del preliminare però cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, o entro tre anni dalla stessa trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un atto che comunque costituisca esecuzione del preliminare. In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto i crediti del promissario acquirente che ne conseguono sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare.
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita ha un costo stabilito. Tali costi fiscali, fortunatamente abbastanza contenuti, sono a carico dell'acquirente. Concretamente è possibile individuarli nell'imposta fissa di registro di 129,11 euro (oltre allo 0,50% se il compromesso prevede versamenti a titolo di caparra confirmatoria) e nell'imposta ipotecaria prevista nella misura fissa di 129,11 euro, per un totale di 258,23 euro.

Il Notaio

Il notaio è una "figura-cardine" nella complessa procedura di compravendita di un immobile. Ad esso è infatti possibile rivolgersi, anche prima del compromesso, per effettuare tutta una serie di necessari accertamenti relativi all'immobile in questione. Ci si riferisce, in particolare:
1) ai controlli presso la Conservatoria dei registri immobiliari per verificare l'esistenza di ipoteche sul bene;
2) alla richiesta al Catasto del certificato catastale per verificare la conformità dei dati catastali;
3) alla richiesta al venditore dell'atto di provenienza dell'appartamento che dimostra le modalità attraverso le quali egli ne sia venuto in possesso.
Al notaio è delegato anche un compito di natura fiscale: la parte venditrice deve dichiarare, sotto la sua responsabilità, di aver inserito l'immobile nella propria dichiarazione dei redditi. 
La mancata dichiarazione dell'immobile ai fini IRPEF comporta l'obbligo, per il notaio, di presentare una copia dell'atto all'ufficio imposte.
Ultimato il rogito al notaio spettano i seguenti adempimenti:
a) trascrizione dell'atto entro 30 giorni sui registri immobiliari;
b) registrazione dell'atto entro 20 giorni;
c) voltura, ossia il cambio dell'intestatario dell'immobile.
Generalmente il notaio provvede subito alla trascrizione poiché se un proprietario vende l'immobile a due acquirenti diversi non è la data del rogito che conta ma quella della trascrizione. Gli onorari notarili sono proporzionali al valore dell'immobile e variano tra un minimo e un massimo sulla base di tabelle stabilite dal Ministero della Giustizia. Per il contratto di mutuo, se previsto, sarà stabilito un compenso a parte, la cui misura può essere richiesta al professionista prima della formale richiesta del mutuo alla banca per valutare quanta incidenza abbia sul costo totale del finanziamento.

Il Rogito

Il rogito notarile è l'atto finale della compravendita. Rappresenta il momento attraverso il quale si realizza il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, unica forma consentita dalla legge (articolo 1350 del Codice Civile) per il contratto che trasferisce la proprietà di
beni immobili. 
Il notaio dovrà provvedere alla trascrizione dell'atto presso la Conservatoria dei registri immobiliari nel più breve tempo possibile. 
Solo dopo la trascrizione l'acquirente risulterà proprietario dell'immobile a tutti gli effetti.
Al momento del rogito il notaio dovrà assicurarsi che il venditore presenti la seguente documentazione: carta d'identità e codice fiscale; rogito di acquisto precedente o dichiarazione di successione nella quale sia compreso l'immobile da vendere; licenze e concessioni edilizie con le eventuali varianti; certificato di abitabilità/agibilità; domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione e concessioni in sanatoria; planimetrie e certificati catastali. Sarà cura dell'acquirente farsi consegnare: copia del regolamento condominiale; fatture delle spese di acquisto dell'immobile e delle spese per lavori eseguiti.
Per consuetudine la scelta del notaio spetta all'acquirente, a carico del quale sono le spese relative agli atti che il professionista dovrà compiere.
L'articolo del codice civile che regolamenta il rogito è il numero 1350.