Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario

INTRODUZIONE AI MUTUI

Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario. Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. La misura degli interessi è determinata dalle parti.

DURATA
Il mutuatario assume l'obbligo di restituzione al mutuante della somma alle scadenze stabilite e per la durata pattuita. IL FINANZIAMENTO MASSIMO
La percentuale massima di finanziamento, concessa dalle banche in Italia è generalmente pari all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Che tipi di mutuo esistono? Quali prodotti?

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da due elementi essenziali:

• tasso di interesse prescelto;

• durata;

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.

• Mutui a tasso variabile: la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri del mercato monetario e/o finanziario presi come riferimento.

• Mutui a Tasso misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.

• Mutui a tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione del tasso stabilito contrattualmente.

Ne consegue che la banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso e della durata costruisce "prodotti" ad hoc per soddisfare le richieste del mercato e le esigenze di ogni tipo di cliente.

Il tasso di interesse

L'interesse è il prezzo per l'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso di interesse espresso in percentuale del debito residuo, sulla base di tale valore vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno". Per i finanziamenti a tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea cedono depositi in prestito. Per i finanziamenti a tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea realizzano l'Interest Rate Swap. Questo tasso è maggiormente conveniente rispetto al tasso a regime.
TASSO A REGIME è il tasso effettivo che si pagherà sulle restanti rate dopo l'applicazione del tasso d'ingresso; esso è composto dal parametro d'indicizzazione maggiorato dello spread.
TASSO FISSO quando il tasso di interesse viene determinato al momento della stipula del contratto e non può essere modificato per tutto il periodo di ammortamento.
TASSO MISTO quando il tasso applicato nella prima parte del mutuo può essere fisso o variabile a discrezione del mutuatario che può scegliere nel periodo successivo se mantenere la scelta iniziale o cambiarla.
TASSO VARIABILE si modifica in base all'andamento dell’indice adottato come riferimento. L'indice adottato come riferimento viene sommato a una percentuale chiamata spread che rimane fissa durante la durata del mutuo. Al fine di porre un argine al dilagare di un fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha emanato le disposizioni relative all'usura, demandando alla Banca d’Italia la rilevazione trimestrale del Tasso Effettivo Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura.

Cos’è l’ I.S.C. (T.A.E.G.) del mutuo ?

Mentre il tasso di interesse (TAN) comprende soltanto il valore dell’euribor più lo spread, l’ I.S.C. (“Indicatore Sintetico di Costo”, in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) è un indicatore del costo totale del mutuo ed è calcolato in capitalizzazione composta; viene espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso e ricomprende:

• il rimborso del capitale;

• il pagamento degli interessi;

• le spese di istruttoria;

• le spese di revisione del finanziamento;

• le spese di apertura e chiusura della pratica di credito;

• le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);

• le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito);

• il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito);

• ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento. Potrai così calcolare l’ammontare del mutuo che dovrai effettivamente chiedere, quali informazioni verificare con la banca, quali pagamenti dovrai fare e quando. Tutti questi costi insieme compongono l’ISC, valore espresso in percentuale che indica il costo totale effettivo del mutuo. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;

• costi assicurativi: l'Assicurazione Incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo.

Inoltre, ci sono altre spese collegate all’accensione del mutuo, che però non riguardano costi della banca:

• le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto e dell’importo dell’ipoteca. Salvo patto contrario, la fideiussione si estende a tutti gli accessori del debito principale, nonché alle spese per la denunzia al fideiussore della causa promossa contro il debitore principale e alle spese successive.
GARANZIE REALI: L’IPOTECA L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione. La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato. In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione ipotecaria. L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi nella misura concordata;

• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;

• i premi assicurativi;

• gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;

• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

Gli aspetti fiscali e le agevolazioni

Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRE (Imposta sul Reddito). L'acquisto (fa fede la data di stipulazione del rogito notarile) deve essere avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo. L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro. Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc. Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca).

SCEGLIERE IL MUTUO IDEALE PER LE PROPRIE ESIGENZE

La ricerca del mutuo ideale

Al momento dell’acquisto e in genere tra il compromesso e l’atto di compravendita, è il momento di attivarsi per ricercare una banca che tenga conto delle tue caratteristiche peculiari e che soddisfi le tue esigenze. In generale, non esiste il “mutuo migliore”, esiste piuttosto il mutuo più adatto in relazione alla situazione economica e alla tua predisposizione. IL TASSO FISSO È CONSIGLIABILE A CHI:

• vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;

• vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto;

• non vuole sorprese;

• prevede un'inflazione in crescita.

IL TASSO VARIABILE È CONSIGLIABILE A CHI:

• prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro;

• ritiene che sia più conveniente cogliere le opportunità del mercato;

• vuole un prezzo più competitivo, anche se non garantito nel tempo

IL TASSO MISTO È CONSIGLIABILE A CHI:

• sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi;

• preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;

• vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

IL TASSO CAPPED RATE È CONSIGLIABILE A CHI:

• vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi;

• non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però sopportarne i maggiori costi.

IL TASSO BILANCIATO È CONSIGLIABILE A CHI:

• ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse;

• vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse;

• cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile.

Infine, alcune Banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti. Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia.

CHE COSA GUARDARE E VALUTARE: TUTTI I COSTI DEL MUTUO: Il primo indicatore da guardare è l’ISC (Indice Sintetico di Costo), che comprende tutti i costi del mutuo (tasso, spread e tutte le spese): più basso è l’ISC, più conveniente è l’offerta. A questo proposito, qui di seguito puoi trovare un utile promemoria, che elenca i costi propri dell’immobile e i costi relativi al mutuo:

1. costi relativi all’immobile:

- Prezzo dell'immobile - Provvigioni all'agenzia immobiliare, se e quando coinvolta nella compravendita - Imposta di Registro pari al 3% del valore dichiarato se l'acquisto riguarda la prima casa (cui si aggiungono le imposte catastali e ipotecarie calcolate in cifra fissa pari a 129,11 euro ciascuna, per un totale complessivo di 258,22 euro); tasse che ammontano al 10% del valore (7% imposta di registro, 2% imposta ipotecaria, 1% imposta catastale) negli altri casi - Parcella del notaio, proporzionata al valore dell'immobile

- Spese per i nuovi contratti di fornitura telefono, gas ed energia elettrica
- Spese di trasloco ed eventuali interventi interni per gli adattamenti della casa alle proprie esigenze

2. costi relativi all’accensione del mutuo

- Spese bancarie di istruttoria necessaria all'erogazione del mutuo
- Spese di perizia tecnico/estimativa per valutare la casa
- Imposta Sostitutiva pari allo 0,25% dell'importo finanziato
- Costo della copertura assicurativa sull'immobile dato in garanzia alla banca.
- Spese per l’iscrizione ipotecaria

Ogni banca fissa questi costi in base alla propria politica commerciale.

Dopo avere valutato le offerte sul mercato e scelto quella rispondente alle proprie esigenze, si deve procedere con la richiesta del mutuo alla banca. I metodi per richiedere il mutuo variano a seconda della banca erogante: in genere è richiesta la compilazione di un modulo con alcuni dati. La durata delle varie fasi che portano alla stipula di un mutuo varia a seconda della completezza della documentazione presentata, dei tempi occorrenti per la perizia dell’immobile, ecc.

In termini molto generali, in caso di valutazione finale positiva della richiesta di mutuo, è possibile stimare un periodo medio tra la richiesta stessa e l’erogazione della somma compreso tra i 25 e i 50 giorni.

Dall'esame dei dati sopra elencati alcune banche, tra cui ING DIRECT, esprimono un proprio "parere di fattibilità" , cioè danno una pre-approvazione alla richiesta di mutuo: se un mutuo è pre-approvato si da l'avvio alla fase successiva di raccolta della documentazione e quindi di istruttoria, per provare che i dati inseriti nella richiesta pre-approvata corrispondano al vero. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrà superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti. Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere potenzialmente in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito.

Sono in particolare oggetto di valutazione la "capacità di credito" (volta tra l’altro a verificare eventuali insolvenze passate dei richiedenti), la “capacità di reddito” (attitudine a produrre nel tempo un reddito sufficiente a pagare le rate del mutuo) e il valore del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca.

Qualora l’esito dell’istruttoria non fornisca sufficienti garanzie di restituzione del prestito, la banca respinge la richiesta. Ciò significa che chi richiede un mutuo deve dimostrare alla Banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi.

L'analisi del reddito presente e futuro del richiedente è dunque un punto chiave dell'istruttoria. In generale le Banche difficilmente concedono un mutuo che abbia una rata mensile superiore a un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente

DOCUMENTI DA PRESENTARE

Ogni Banca ha le sue procedure. In generale, comunque, i documenti da presentare sono: Lavoratori dipendenti

• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;

• originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod.730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

• copie del modello "Unico" (ex.

LA PERIZIA

La perizia consiste nella valutazione del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca. La perizia, nel caso di Mutuo Arancio compiuta da un professionista abilitato nominato da ING Direct, è necessaria per verificare la congruenza dell’importo richiesto e la consistenza della garanzia offerta alla banca.

Il processo di accensione del mutuo

LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO Una volta svolta l’istruttoria, la banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne da immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

IL CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA Il contratto di mutuo è la fase conclusiva. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%).

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile.

L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico". Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.

IL RUOLO DEL NOTAIO

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti a un notaio. L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto. Ciò assicura una certa tranquillità alla banca creditrice. Ognuna delle rate viene così ad essere comprensiva di capitale e interessi. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Meno frequenti sono i piani ad "Annualità decrescenti" o ad "Annualità crescenti".

LE RATE

Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta. Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione di parte del capitale e pagamento degli interessi. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora"; non solo, ma la Banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.

LA RESTITUZIONE ANTICIPATA

La possibilità di restituzione anticipata del finanziamento è riconosciuta dalla legge, a condizione che sia corrisposto un compenso contrattualmente stabilito e commisurato al capitale restituito anticipatamente. Con Mutuo Arancio non c’è nessuna penale per estinzione anticipata parziale o totale. Due elementi sono necessari perché si verifichi la mora:

• l'imputabilità del ritardo al debitore;

• la "costituzione in mora", ossia un atto formale con il quale il creditore richiede al debitore l'adempimento della prestazione (cioè il pagamento).
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER RITARDATO PAGAMENTO DELLA RATA La Banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive. Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata.

INTERESSI DI MORA
Gli interessi di mora (o moratori) consentono di risarcire il creditore per il danno derivante dal ritardato pagamento della rata da parte del debitore rispetto alla scadenza prefissata. I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. Per maggiori informazioni sul codice, è possibile visualizzare la Guida al Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa promossa dall’Associazione Bancaria Italiana e dalle principali associazioni dei consumatori del nostro paese.