SICUREZZA DEGLI IMPIANTI (DM 37/08)
Sicurezza degli impianti: nei contratti preliminari le «clausole di stile» non bastano più
Le nuove regole sulla sicurezza degli impianti (DM 22.1.2008 n.37) avranno ricadute anche sui contratti preliminari di compravendita. L'obbligo di garanzia di conformità degli impianti, introdotto dall'articolo 13 del decreto ministeriale 37/08, è infatti destinato a portare una rivoluzione nel mercato immobiliare: la nuova disposizione avrà l'effetto di sollecitare, specialmente nello svolgimento delle contrattazioni preliminari, una forte attenzione al problema della conformità degli impianti.
I fabbricati nuovi
Un caso a sé è quello dei fabbricati nuovi, la cui vendita non può prescindere dalla presenza di impianti a norma: la mancanza di conformità degli impianti comporta inagibilità del fabbricato e quindi la risolubilità del contratto di compravendita a causa del trasferimento di un bene diverso da quello che l'acquirente, dovendolo usare, intendeva acquistare (Corte di cassazione 1391/98). In verità, comunque, il mercato dei fabbricati nuovi già da alcuni anni ha metabolizzato la necessità di garantire gli acquirenti sulla conformità degli impianti.
I vecchi fabbricati
Il campo nel quale le abitudini dovranno radicalmente cambiare è, invece, quello dei contratti preliminari per i fabbricati non nuovi. In questo ambito il problema dello stato degli impianti finora è stato per lo più sottaciuto, forse a causa del fatto che, essendo abbastanza inusuale il caso che gli impianti fossero a norma oppure che il venditore disponesse della necessaria documentazione, veniva considerato sottinteso che l'acquirente acquistava l'immobile con gli impianti «nello stato in cui si trovavano». Accadeva, pertanto, che la poco frequente pretesa dell'acquirente di comprare una casa con impianti a norma corrispondesse non a un naturale dovere del venditore ma a un risultato che l'acquirente poteva ottenere solo in quanto esplicitamente concordato. Se, fino a oggi, nel silenzio del contratto preliminare, il lamento dell'acquirente circa la non conformità degli impianti è stato facilmente rintuzzato al rogito con la considerazione che nel compromesso era stato considerato lo «stato di fatto» dei beni, «visto e piaciuto» dall'acquirente (e non una teorica situazione di conformità degli impianti alle norme di sicurezza), il decreto 37 avrà senz'altro l'effetto di invertire questo modo di pensare. Da giovedì 27 marzo, data di entrata in vigore del decreto, la garanzia di conformità sarà un aspetto imprescindibile del contratto preliminare e la pretesa di conformità degli impianti da parte dell'acquirente non sarà più un'eccezione, ma diverrà la regola. A questo mutato assetto degli equilibri contrattuali dovranno adeguarsi tutti gli operatori professionali. A partire da coloro che agiscono a livello di contrattazione preliminare (agenti immobiliari in prima fila), i quali dovranno integrare con queste novità le loro modulistiche, soprattutto la proposta contrattuale che si usa nelle agenzie.
Non si tratta, però, di una novità che costringe a mettere a norma tutti i fabbricati che non lo siano, in quanto questi non diventano invendibili. La loro trasferibilità resta, infatti, possibile poiché l'acquirente può sempre esonerare il venditore dalla garanzia di conformità. La garanzia che il decreto 37 contempla altro non è che la normale garanzia per vizi che il venditore deve prestare in qualsiasi compravendita: garanzia che è rinunciabile (articolo 1490, comma 2 del Codice civile). Sarà, quindi, opportuno che il contratto si occupi della questione e le clausole di stile («senza garanzia», «visto e piaciuto», «nello stato di fatto in cui si trova») potrebbero non bastare, anche se la giurisprudenza talvolta le ha salvate.
I preliminari già stipulati
Sarà peraltro da risolvere il caso dei preliminari già stipulati (con rogito programmato dal 27 marzo in poi) senza considerare il problema degli impianti. Indubbiamente, il rogito dovrà occuparsi della conformità o meno degli impianti. Ma se l'impianto non è a norma, il venditore potrà pretendere dall'acquirente che questi rinunci alla garanzia, proprio perché, quando il preliminare è stato stipulato, la contrattazione è avvenuta sul presupposto che gli impianti fossero accettati dall'acquirente come non a norma. Quindi non sarebbe plausibile che ora l'acquirente pretendesse la garanzia, in quanto il prezzo è stato concordato con riferimento a un immobile «nel suo attuale stato di fatto».
Il Sole 24 Ore - Norme e tributi, 25 marzo 2008