A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), sono variate alcune particolarità,
Il primo punto è capire se vende PRIVATO o SOCIETA'. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato. Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
ACQUISTO PRIMA CASA
Partiamo con l'opzione di acquisto casa da privato prima casa , ricordando che per le agevolazioni prima casa bisogno soddisfare i seguenti
requisiti. Occorre che l'agenzia immobiliare produca la rendica catastale desumibile dalla visura catastale. Per la prima casa la rendita catastale va moltiplicata per 115,5, e su questo valore si calcola il 3% di imposta di registro, a cui si somma i bolli fissi di euro 168 x2 (imposta ipotecaria fissa + imposta catastale fissa).
In caso di acquisto da parte di Impresa costruttrice o di ripristino, che ha ultimato gli interventi da meno di 4 anni si paga l' IVA del 4 per cento sul valore dichiarato in atto oltre i bolli fissi di euro 168 x 3 (imposta di registro fissa + imposta ipotecaria fissa + imposta catastale fissa).
Quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori l' operazione immobiliare è esente IVA e si pagano le imposte come se si acquistasse da Privato.
Ovviamente l' acquisto con le agevolazioni prima casa presume che l'acquirente sia un privato, in quanto una società non rientra nei requisiti prima casa previsti dalla legge.
ACQUISTO SECONDA CASA
In caso di acquisto seconda casa, il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale per 125, quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori imposta di registro del 7%, imposta ipotecaria del 2% , imposta catastale del 1%.
REGISTRAZIONE PRELIMINARE :
La legge D.P.R. 131/86; Legge 311/04 prevede che entro 20 giorni dalla firma del compromesso o proposta di acquisto accettata, le parti devono registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate. Il costo della registrazione prevede un costo fisso di 168,00 euro (DA PAGARE TRAMITE F23 ) oltre una marca di 14,62 euro ogni 100 righe di contratto. Per ogni allegato che non sia planimetria è prevista una marca di 14,62 euro, e per le planimetrie allegate la marca di 1,00 euro ogni foglio (ovviamente il costo dei bolli va moltiplicato per 2 in quanto una copia rimane all'ufficio e l'altra la ritira il contribuente), inoltre dovrà essere versarto con modello F23 l'0,5% della caparra versata alla firma del compromesso o il 3% delle somme versate a titolo di acconto.
Sanzioni:
Chiunque non esegue o esegue in ritardo la registrazione: multa da 1 a 3 volte importo imposta dovuta. Se ritardo non supera 30 giorni, sanzione è ridotta ad 1/4, comunque superiore a 25 EUR
Chiunque in caso di registrazione, "occulta parte del corrispettivo convenuto": multa da 4 a 8 volte differenza tra imposta dovuta e quella dichiarata.
